Les points clés
À retenir- 149 logements créés sans artificialiser de nouveaux sols : cinq anciens bâtiments de bureaux situés entre Rueil-Malmaison et Suresnes seront transformés, dont 33 logements sociaux.
- Un projet pionnier dans un contexte de crise du logement : alors que des bureaux franciliens restent vacants, l’opération montre comment recycler l’existant pour produire du logement près de Paris.
- Une transformation sobre et qualitative : 90 % des planchers sont conservés, la pierre de façade est réemployée, des surélévations en bois sont prévues et 1 000 m² d’espaces verts seront créés.
- Un projet urbain, pas seulement immobilier : avec un commerce, un auditorium rouvert au public, 30 arbres plantés et deux maires impliqués, l’opération vise aussi à redonner de la vie au quartier.
Depuis la rue, on devine encore l’ancien monde. Des façades de bureaux, des plateaux profonds, une architecture conçue pour accueillir des salariés du lundi au vendredi. Demain, au même endroit, des enfants rentreront de l’école, des voisins se croiseront dans les espaces verts et des habitants ouvriront leurs fenêtres sur un quartier transformé.
À la limite de Rueil-Malmaison et de Suresnes, dans les Hauts-de-Seine, Covivio s’apprête à métamorphoser cinq anciens bâtiments de bureaux en 149 logements. Parmi eux, 33 seront des logements sociaux. L’opération doit être livrée en 2028.
Dans une région où les logements manquent et où des millions de mètres carrés de bureaux restent vacants, le projet a valeur de démonstration. Il ne s’agit pas de raser pour reconstruire. Il ne s’agit pas non plus d’étendre la ville sur des espaces naturels ou agricoles. Ici, la ville se transforme sur elle-même.
« Nous avions sous les yeux un bâtiment qui avait perdu son usage, mais pas sa valeur. Le sujet était de lui redonner une vie, sans repartir de zéro », résume un porte-parole de Covivio.
Un ancien ensemble tertiaire à la recherche d’un nouvel usage
Le site a longtemps appartenu au paysage tertiaire de l’ouest parisien. Cinq bâtiments de bureaux, autrefois occupés par Suez, formaient un ensemble pensé pour l’activité économique. Mais les usages ont changé. Le télétravail, la transformation des besoins des entreprises et la concentration des demandes sur les immeubles les plus récents ont fragilisé une partie du parc de bureaux francilien.
Ce constat est aujourd’hui très concret. En Île-de-France, environ 9 millions de mètres carrés de bureaux seraient vacants. Cela représente l’équivalent de dizaines de quartiers d’affaires sans occupants. Dans le même temps, les ménages peinent à se loger près de Paris.
La question s’impose donc avec force : pourquoi laisser des bureaux vides quand des habitants cherchent un logement ?
La réponse est moins simple qu’elle n’en a l’air. Transformer des bureaux en logements suppose de reprendre les circulations, les façades, les réseaux, la lumière, les espaces extérieurs, les normes de sécurité et l’équilibre économique du projet. Un plateau tertiaire n’est pas un appartement. Une trame de bureaux n’est pas toujours compatible avec des pièces à vivre. Un immeuble conçu pour des salariés n’a pas été imaginé pour des familles.
« La transformation bureaux-logements est souvent présentée comme une évidence. Sur le terrain, c’est une équation exigeante. Il faut que le bâtiment s’y prête, que le projet soit viable et que les collectivités y voient un vrai bénéfice pour le quartier », explique le porte-parole de Covivio.
Deux villes à convaincre, un même projet à construire
L’opération présente une particularité rare : elle concerne deux communes. Le projet se situe à la jonction de Rueil-Malmaison et de Suresnes. Il fallait donc convaincre deux exécutifs locaux, deux équipes, deux visions urbaines et deux territoires voisins, mais pas identiques.
Patrick Ollier, maire de Rueil-Malmaison, et Guillaume Boudy, maire de Suresnes, ont donné leur accord à condition que la transformation ne se limite pas à produire des mètres carrés de logements. Le projet devait améliorer le quartier.
« Nous avions sous les yeux un bâtiment qui avait perdu son usage, mais pas sa valeur. Le sujet était de lui redonner une vie, sans repartir de zéro. »
« Dire oui à une opération de transformation, ce n’est pas signer un blanc-seing. Nous avons regardé ce que le projet apportait réellement aux habitants : du logement, des espaces verts, de la qualité architecturale et une animation nouvelle », souligne Patrick Ollier, maire de Rueil-Malmaison.
À Suresnes, la même exigence a prévalu. Le sujet n’était pas seulement immobilier. Il était urbain.
« Ce type de projet est acceptable lorsqu’il répare autant qu’il construit. Ici, nous ne consommons pas de foncier supplémentaire. Nous redonnons un usage à un site existant et nous créons des logements là où les besoins sont très forts », estime Guillaume Boudy, maire de Suresnes.
149 logements, 1 000 m² d’espaces verts et un auditorium rouvert
Le projet prévoit la transformation des cinq immeubles existants en 149 logements. Le programme comprendra 33 logements sociaux, soit près d’un logement sur cinq. À cela s’ajouteront un commerce, 1 000 m² d’espaces verts et la réhabilitation d’un auditorium en lieu ouvert au public.
Ce dernier point compte beaucoup. Un immeuble de bureaux vit souvent en horaires fermés. Il se remplit le matin, se vide le soir et reste silencieux le week-end. Un programme résidentiel, lui, change la temporalité d’un quartier. Il apporte des habitants, des usages quotidiens, des commerces de proximité, des rencontres.
L’opération prévoit aussi de dédensifier l’îlot. Environ 1 600 m² seront libérés au sol. Trente arbres doivent être plantés. Des toitures végétalisées viendront améliorer la biodiversité et le confort d’été. Le projet ajoute donc des logements, tout en retirant de l’emprise bâtie.
« Notre objectif n’était pas de remplir au maximum. C’était de transformer intelligemment. On conserve, on allège, on végétalise et on rend des usages au quartier », explique le porte-parole de Covivio.
Conserver 90 % des planchers existants
La force du projet tient d’abord à ce qu’il ne démolit pas inutilement. Environ 90 % des planchers existants seront conservés. C’est un choix technique, économique et environnemental.
Dans une opération classique, la démolition-reconstruction génère des déchets, consomme des matériaux neufs et relance un chantier lourd. À Rueil-Malmaison et Suresnes, le parti pris est différent : garder ce qui peut l’être, transformer ce qui doit l’être, ajouter seulement là où c’est nécessaire.
La pierre de façade sera conservée autant que possible. Les surélévations prévues s’appuieront sur la loi ELAN et feront appel à des matériaux biosourcés, notamment le bois. Le projet combine donc réhabilitation lourde, réemploi et adaptation architecturale.
Cette approche a été décisive pour convaincre les parties prenantes. Elle répond à une double exigence : produire du logement et limiter l’empreinte carbone.
« La meilleure matière est souvent celle que l’on ne jette pas. Dans ce projet, l’existant n’est pas un obstacle. C’est le point de départ », résume Jean-Paul Viguier, architecte du projet.
L’architecte d’origine revient sur son propre bâtiment
L’histoire architecturale ajoute une dimension particulière à l’opération. Jean-Paul Viguier, déjà lié au bâtiment d’origine, revient retravailler sa propre œuvre plus de cinquante ans après.
Le geste est rare. Il ne s’agit pas de renier l’architecture initiale, mais de lui donner une seconde vie. L’immeuble avait été conçu pour un monde du travail. Il doit désormais accueillir des habitants. Même structure, autre époque. Même site, nouvel usage.
Cette continuité a rassuré. Elle évite l’effet de rupture brutale. Elle permet de transformer sans effacer. Dans un quartier déjà constitué, cette nuance est essentielle.
« Une ville ne se réinvente pas en effaçant tout. Elle avance aussi par couches successives. Ici, nous travaillons avec l’histoire du bâtiment pour lui permettre d’accueillir de nouveaux usages », explique Jean-Paul Viguier.
Des riverains attentifs à la qualité de vie
Comme souvent dans les projets de transformation urbaine, les riverains ont d’abord regardé l’opération avec prudence. Un chantier inquiète. L’arrivée de nouveaux habitants interroge. La modification d’un îlot existant soulève des questions très concrètes : stationnement, circulation, bruit, espaces verts, commerces, qualité architecturale.
La réponse a tenu dans le détail du projet. Le site ne devient pas seulement un ensemble résidentiel fermé. Il accueille un commerce. Il rouvre un auditorium. Il crée des espaces plantés. Il améliore les continuités urbaines. Il transforme un morceau de ville monofonctionnel en lieu plus vivant.
« Ce que les habitants veulent comprendre, c’est ce que le projet va changer pour eux. Lorsqu’ils voient que l’on ajoute des logements, mais aussi des arbres, des usages ouverts et une meilleure insertion dans le quartier, le dialogue devient plus concret », témoigne un représentant d’acteurs du quartier.
La visite médiatisée de la ministre du Logement, Valérie Létard, en mars 2025, a donné au projet une portée nationale. L’opération a été présentée comme un exemple de transformation de bureaux en logements, dans un contexte où beaucoup d’acteurs cherchent encore la bonne méthode.
Un projet pionnier, mais pas une recette magique
À première vue, le modèle paraît évident. Des bureaux vides. Des besoins en logement. Une transformation. Mais l’opération de Rueil-Malmaison et Suresnes montre aussi que la réussite suppose plusieurs conditions.
Il faut d’abord un bâtiment transformable. Tous les immeubles tertiaires ne s’y prêtent pas. Certains plateaux sont trop profonds. Certaines structures sont trop rigides. Certains sites sont mal connectés aux services du quotidien.
Il faut ensuite un porteur capable d’assumer la complexité de l’opération. La transformation demande plus d’ingénierie qu’un projet standard. Elle oblige à composer avec l’existant, les normes, les attentes des élus, les riverains et l’économie du logement.
Il faut enfin une volonté politique claire. Dans ce cas précis, deux maires ont accepté de porter le projet parce qu’il répondait à un besoin local sans artificialiser de nouveaux sols.
« Ce projet fonctionne parce qu’il coche plusieurs cases à la fois : logement, sobriété foncière, qualité architecturale, espaces verts et mixité d’usages. C’est cette combinaison qui le rend acceptable et inspirant », estime Guillaume Boudy.
Ce que d’autres territoires peuvent copier
La transformation portée par Covivio ne sera pas duplicable à l’identique partout. Mais sa méthode, elle, peut l’être.
Premier enseignement : partir d’un bâtiment réellement obsolète, pas d’une opportunité abstraite. Deuxième enseignement : associer les collectivités très tôt, surtout lorsque le site concerne plusieurs communes. Troisième enseignement : ne pas réduire la transformation à une opération immobilière. Les élus et les habitants attendent une amélioration visible du quartier. Quatrième enseignement : conserver le plus possible, pour limiter le carbone, les coûts et les nuisances.
À Rueil-Malmaison et Suresnes, cinq immeubles conçus pour le travail vont devenir un lieu de vie. Le projet ne résoudra pas à lui seul la crise du logement en Île-de-France. Mais il prouve une chose : dans les zones tendues, une partie de la réponse est déjà là, sous nos yeux, derrière les façades de bureaux vides.
